Exemplo ilustrativo: dados fictícios
Este relatório demonstra o formato e a profundidade da análise. O imóvel e os valores são fictícios; o teu relatório é gerado para o imóvel que escolheres, com os dados reais do processo.
Análise para
Apartamento T2 no centro do Porto (exemplo)
Gerado em 25/06/2026
Valor de mercado estimado
145.000 €
Custo total real de aquisição
104.595 €
Desconto face ao mercado
27.87%
Lance máximo recomendado
Acima deste valor, o custo total de aquisição ultrapassa a margem de segurança sobre o valor de mercado. Estimativa de preparação, não é aconselhamento de licitação.
127.737 €
Resumo executivo
RESUMO Imóvel T2 no centro do Porto com desconto relevante face ao valor de mercado e perfil jurídico simples.
PORQUE CONSIDERAR
- Desconto estimado face ao VME acima de 25%.
- Execução com ónus canceláveis (a hipoteca extingue-se com a venda).
- Localização de elevada liquidez (Porto, centro).
RECOMENDAÇÃO FINAL Oportunidade a considerar, sujeita a confirmação presencial do imóvel.
Análise de valor
Cálculos sobre 102.500 € (o lance atual (já acima do valor mínimo))
Decomposição do custo total
Pressuposto: compra para investimento (habitação secundária), o cenário mais conservador. Nem sempre há IMT a pagar: a habitação própria e permanente até 106 346 € está isenta (CIMT, art. 9.º), o IMT Jovem isenta até 330 539 € (art. 9.º, n.º 2) e a compra para revenda por quem exerce essa atividade pode ficar isenta (art. 7.º). Não residentes pagam 7,5% na compra de habitação (art. 17.º, n.º 10). Estimativa de preparação, não substitui aconselhamento fiscal.
Análise jurídica simplificada
Nível de risco geral: BaixoÓnus que se extinguem com a venda
- Hipoteca a favor do Banco X (extingue-se com a venda)
Ónus que o comprador herda
Nenhum identificado
Sem ocupantes declarados
Ações pendentes
Nenhum identificado
Direitos de preferência
- Município do Porto (zona de reabilitação urbana)
Hipotecas, penhoras e arrestos registados
- Hipoteca · Banco X · 60 000 €
Numa venda judicial estes registos extinguem-se com a venda e os credores são pagos pelo preço (art. 824.º, n.os 2 e 3, do Código Civil). Não passam para o comprador.
Evidências nos documentos
- hipoteca · edital
“Hipoteca a favor do Banco X que se extingue com a venda.”
- preferencia · certidão
“Município com eventual direito de preferência (zona de reabilitação urbana).”
Contexto de mercado
Renda INE de novos contratos em Porto, 1.º Trimestre de 2025 (provisório). Bruta: antes de IMI, condomínio, vacância e impostos; sobre o custo total de aquisição.
4 licitações anteriores neste imóvel
Próximos passos
- Confirmar presencialmente o estado do imóvel.
- Validar a certidão predial permanente atualizada.
- Confirmar inexistência de ocupantes no local.
- Definir o limite máximo de licitação com base no CTRA.
Riscos principais
- Direito de preferência do município (zona de reabilitação urbana).
- Estado de conservação não inspecionado.
- Custos de obras ainda não orçamentados.
Este relatório é um apoio à decisão gerado automaticamente por IA e não constitui aconselhamento jurídico. Confirma sempre a informação com um advogado especializado antes de licitar.
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