Glossário de leilões imobiliários

Os termos essenciais dos leilões de imóveis, explicados de forma simples.

Leilão eletrónico: Venda de um bem penhorado feita online numa plataforma (tipicamente e-leilões), durante um período em que os interessados licitam publicamente. Ao contrário da proposta em carta fechada, é possível reagir às licitações alheias até ao encerramento, o que torna o valor final visível ao longo do processo.
Venda executiva: Venda de bens do devedor no âmbito de uma ação executiva, para pagar a um credor. Conduzida por um agente de execução.
Agente de execução: Profissional (solicitador ou advogado) que conduz a ação executiva, incluindo a penhora e a venda dos bens.
Penhora: Apreensão judicial de um bem do devedor para garantir o pagamento de uma dívida. O bem penhorado pode ser vendido em leilão.
Valor base: Valor de referência do imóvel (a avaliação) a partir do qual se define a venda. Não é o preço final — as licitações partem daqui.
Valor mínimo: Valor abaixo do qual as propostas não são aceites. Numa primeira fase costuma ser 85% do valor base.
Valor de abertura: Valor a partir do qual a licitação começa a contar num leilão eletrónico. Não se confunde com o valor mínimo: é apenas o ponto de partida das ofertas, e uma licitação acima dele só é válida se também atingir o mínimo aceitável fixado no processo.
Licitação: Ato de oferecer um valor pela aquisição do bem. Vence, em regra, a licitação mais alta acima do valor mínimo. É uma declaração vinculativa — quem licita e desiste depois de adjudicado perde a caução e pode responder pela diferença numa venda posterior.
Caução: Quantia (normalmente 5% a 20% do valor base) exigida para poder licitar, devolvida a quem não for o adquirente.
Adjudicação: Ato pelo qual o bem é atribuído ao licitante vencedor, após o pagamento do valor devido.
Remanescente: Parte do preço que falta pagar depois de deduzida a caução, dentro do prazo definido após a adjudicação — tipicamente 15 dias. É este prazo curto que torna incompatível iniciar um pedido de crédito à habitação só depois de ganhar o leilão.
Título de transmissão: Documento que formaliza a transferência da propriedade para o adquirente no fim do processo de venda.
Ónus: Encargo que recai sobre o imóvel (hipoteca, penhora, servidão, arrendamento). Alguns extinguem-se com a venda; outros podem subsistir.
Hipoteca: Garantia de uma dívida sobre um imóvel. Numa execução costuma ser graduada e cancelada com a venda.
Graduação de créditos: Ordenação dos credores por prioridade de pagamento com o produto da venda do bem.
Servidão: Encargo que sujeita um prédio em benefício de outro (por exemplo, um direito de passagem). Pode subsistir após a venda.
Certidão predial: Documento do registo predial que descreve o imóvel e os ónus e direitos que sobre ele incidem.
Caderneta predial: Documento da Autoridade Tributária com os dados fiscais e a identificação matricial do imóvel.
Descrição predial: Identificação do imóvel no registo predial, incluindo confrontações, área e inscrições. É onde se confirma se a área registada corresponde à anunciada e se existem ampliações ou alterações não inscritas — divergências que não impedem a compra mas alteram o valor e o custo de a regularizar.
Edital: Anúncio oficial da venda, com a identificação do imóvel, valores, prazos e condições.
Caderno de encargos: Documento com as condições de venda: forma e prazos de pagamento, encargos que se transmitem, estado de ocupação e regras próprias do processo. É o documento onde estão as condições fora do padrão, que nenhum resumo de portal transcreve integralmente.
Condições de venda: Conjunto de regras específicas de cada processo que o comprador aceita ao licitar — prazos, forma de pagamento, percentagem da caução, encargos que subsistem e responsabilidade pelo estado do imóvel. Variam de processo para processo e prevalecem sobre qualquer expectativa geral.
IMT: Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis. Incide sobre o valor de aquisição, por escalões progressivos.
Imposto de Selo: Imposto sobre a transmissão do imóvel, à taxa de 0,8% do valor de aquisição, pago pelo comprador além do IMT. Incide sobre a mesma base do IMT — o maior entre o preço pago e o Valor Patrimonial Tributário — e tem de estar liquidado antes do registo.
Emolumentos: Custos da formalização e do registo da aquisição, incluindo o registo predial a favor do comprador e o cancelamento dos ónus que caducaram com a venda. São modestos face ao IMT, mas fazem parte do custo total real e vencem no mesmo prazo curto.
Habitação própria e permanente: Regime fiscal aplicável ao imóvel destinado à residência habitual do comprador, com escalões de IMT distintos e mais favoráveis do que os da habitação secundária. A afetação declarada tem de corresponder ao uso real, e um imóvel comprado para revenda ou arrendamento não beneficia deste regime.
Custo total real: Soma do lance com IMT, Imposto de Selo, emolumentos e obras necessárias. É o valor a comparar com o mercado, não o lance — um desconto aparente de 30% sobre o valor base desaparece com frequência quando os impostos e a reabilitação entram na conta.
Valor de mercado (VME): Estimativa do valor pelo qual o imóvel se venderia no mercado livre, tipicamente a partir do preço mediano por m² da zona e da área do imóvel. É a base para avaliar o desconto de um leilão, e é independente do valor base fixado no processo.
Desconto: Diferença percentual entre o custo total real e o valor de mercado estimado. Um bom leilão tem desconto positivo e sustentado — suficiente para compensar os custos de aquisição, as obras, o tempo imobilizado e o risco de encargos que não se extinguem com a venda.
Insolvência: Situação em que uma pessoa ou empresa não consegue cumprir as suas obrigações. Os bens são vendidos para pagar aos credores.
Administrador da insolvência: Profissional nomeado pelo tribunal que gere o património do insolvente e conduz a venda dos bens, com o acompanhamento da comissão de credores. Desempenha, numa insolvência, o papel que o agente de execução tem numa ação executiva, com prazos e regras próprios.
Venda fiscal: Venda de bens penhorados promovida pela Autoridade Tributária para cobrar dívidas fiscais, no âmbito de um processo de execução fiscal. Segue regras próprias, distintas da execução comum, embora o efeito sobre os ónus de garantia registados seja semelhante.
Citius: Portal do Ministério da Justiça onde são publicados os anúncios e editais de vendas judiciais de bens. É a fonte oficial das vendas por proposta em carta fechada, e cada edital pode conter várias verbas — vários imóveis distintos vendidos no mesmo processo.
e-leilões: Plataforma eletrónica de vendas judiciais gerida pela Ordem dos Solicitadores e dos Agentes de Execução. É onde decorre a maior parte dos leilões eletrónicos de imóveis penhorados em Portugal, com licitação visível durante o período de venda anunciado.
Leiloeira: Empresa privada que organiza leilões, frequentemente de bens de processos de insolvência mas também de vendas particulares. A documentação disponibilizada varia muito entre leiloeiras e entre processos, o que torna a verificação independente dos documentos ainda mais relevante.
Proposta em carta fechada: Modalidade em que os interessados apresentam uma proposta única e secreta, aberta num momento determinado.
Deserto (leilão): Leilão sem propostas válidas. Pode levar a uma nova fase com valor mínimo reduzido.
Ocupação: Estado do imóvel quanto a estar habitado — pelo executado, por um arrendatário ou por terceiros. Afeta a entrega da posse e, quando existe um arrendamento anterior à garantia executada, pode significar que o comprador adquire o imóvel arrendado nas condições do contrato existente.
Posse: Controlo efetivo do imóvel. Transmite-se com a propriedade quando o imóvel está livre, mas a sua entrega pode exigir diligências adicionais se estiver ocupado — um passo distinto da adjudicação e do título de transmissão, e que deve ser antecipado antes de licitar.
Direito de preferência: Direito que certas entidades ou pessoas têm de adquirir o imóvel em condições de igualdade com o adquirente.
Tipologia: Classificação de um imóvel habitacional pelo número de quartos (T0, T1, T2...). É distinta do tipo de imóvel (apartamento, moradia, terreno, comercial): um mesmo imóvel é simultaneamente uma moradia e um T3, e os dois critérios filtram-se separadamente.
Due diligence: Análise prévia de um imóvel — jurídica, de valor e de custo — para decidir com informação antes de licitar. Numa venda executiva não há vendedor a prestar declarações nem período de reflexão após a adjudicação, pelo que toda a verificação tem de ser feita antes.

Ver todos os guias