Adjudicação
A adjudicação é o ato pelo qual o imóvel é atribuído ao licitante vencedor: o momento em que a proposta deixa de ser uma oferta e passa a ser uma obrigação de compra.
O que é, porque importa quando se licita, e um exemplo com números.
Terminado o leilão, o agente de execução (ou o administrador da insolvência) verifica a proposta mais alta acima do valor mínimo e adjudica o bem. A partir daí correm dois prazos: o do pagamento do remanescente do preço e o da emissão do título de transmissão, que é o documento que formaliza a propriedade e permite o registo.
A adjudicação é vinculativa. Se o preço não for depositado, o agente de execução pode declarar a venda sem efeito e o proponente perde a caução, quando a prestou, entre outras consequências previstas no art. 825.º do CPC; no e-leilões, essas consequências podem incluir, por decisão do juiz, o arresto de bens. A licitação não é uma manifestação de interesse, é uma declaração negocial, e é essa irreversibilidade que justifica fazer a análise jurídica e de custo antes de licitar, e não depois.
A adjudicação também não é ainda o registo. Entre a adjudicação e a inscrição da aquisição na Conservatória há passos com custos: o IMT e o Imposto de Selo têm de estar liquidados para o registo, e o cancelamento dos ónus é feito com base no título. Contar o calendário a partir da adjudicação, e não da entrega das chaves, evita surpresas de tesouraria.
Exemplo
Numa carta fechada com valor anunciado de 90.000 €, um proponente presta 4.500 € de caução (5%) e ganha com uma proposta de 95.000 €. Aceite a proposta, faltam 90.500 €, a depositar em 15 dias. Em habitação secundária, o IMT sobre 95.000 € é de 950 € e o Imposto de Selo de 760 €; somando 250 € de registo, o desembolso real depois da adjudicação ronda os 92.460 €, não os 90.500 € que faltavam do preço.
Perguntas frequentes
Posso desistir depois de a adjudicação?
Não sem consequências. Se o preço não for depositado, aplicam-se as do art. 825.º do CPC: a venda pode ser declarada sem efeito e a caução perde-se, entre outras. É por isso que a decisão se toma antes de licitar.
Quando é que passo a ser proprietário?
Com o título de transmissão emitido após o pagamento integral, que é o documento que titula a aquisição e permite registá-la a seu favor na Conservatória.
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