Como comprar um imóvel em leilão em Portugal

Onde encontrar imóveis em leilão em Portugal?

Há três lugares onde os imóveis em leilão são publicados: o portal Citius, as plataformas eletrónicas de venda judicial (o e-leilões é a maior), e os sites das leiloeiras privadas. Não existe um registo oficial único: é por isso que a mesma casa pode aparecer em dois sítios e muitas nunca são vistas por quem procura só num.

O **Citius** é o portal do Ministério da Justiça onde os tribunais publicam os anúncios de venda. É a fonte primária de qualquer venda executiva ou em processo de insolvência: se uma venda judicial existe, o seu edital está lá. A limitação é a forma: os anúncios são PDFs de texto corrido, sem fotografias, sem filtros por tipologia ou preço, e a pesquisa é por processo e não por imóvel.

As **plataformas eletrónicas** são onde a licitação acontece. O e-leilões é a mais usada pelos agentes de execução; há outras usadas por administradores de insolvência e por leiloeiras. É aqui que se vê o valor base, o lance atual, o prazo e, normalmente, fotografias.

As **leiloeiras privadas** (algumas dezenas em Portugal) publicam catálogos nos seus próprios sites. Vendem tanto bens de processos judiciais como vendas particulares. Cada uma tem o seu site, o seu registo e as suas regras.

O Licito existe por causa desta dispersão: agrega as fontes públicas num só feed, com filtros por distrito, concelho, tipo de imóvel e preço. É gratuito e não é preciso conta para ver.

Que tipos de venda existem, e porque é que a diferença importa?

Importa porque muda quem vende, que garantias existem e o que acontece aos ónus registados sobre o imóvel. Há quatro modalidades em Portugal.

**Venda executiva**: o imóvel foi penhorado num processo de execução (uma dívida não paga) e é vendido por ordem do tribunal, conduzido por um agente de execução. É a modalidade mais comum. Na maioria dos casos as hipotecas e penhoras registadas são canceladas com a venda, porque o produto serve para pagar os credores graduados.

**Venda em processo de insolvência**: a empresa ou a pessoa foi declarada insolvente e o administrador da insolvência vende os bens para pagar aos credores. As regras de publicidade e de prazos são fixadas pela comissão de credores, e a modalidade pode ser leilão eletrónico, carta fechada ou negociação particular.

**Venda fiscal**: a Autoridade Tributária executa uma dívida fiscal. Corre no portal das Finanças, com regras próprias.

**Venda particular / negociação particular**: uma leiloeira ou o próprio proprietário vende sem tribunal. Não é uma venda judicial: não há graduação de créditos, e o que estiver registado sobre o imóvel continua registado. Aqui a diligência prévia é totalmente sua.

⛔ Uma distinção que engana muita gente: um **quinhão hereditário** ou uma **fração indivisa** de um prédio não é o imóvel. É uma parte de uma herança ou uma quota de propriedade, vende-se com regras diferentes e não dá direito a dispor da casa. O Licito exclui esses lotes do feed por essa razão.

O que é preciso para poder licitar?

Registo na plataforma onde a venda corre, NIF e, consoante a modalidade, uma caução. Não é preciso ser empresa nem ter qualquer licença.

O **registo** no e-leilões pede NIF português, nome, domicílio em Portugal, telefone, email, IBAN de uma conta bancária em Portugal e estado civil (Despacho n.º 12624/2015, art. 3.º, n.º 2). Numa leiloeira privada, cada uma define o seu próprio registo.

A **caução** depende da modalidade. Numa **proposta em carta fechada**, cada proposta leva, como caução, um cheque visado ou uma garantia bancária de 5% do valor anunciado (CPC, art. 824.º, n.º 1). No **e-leilões**, as regras da plataforma não preveem caução para licitar. Numa **leiloeira privada**, valem as condições que ela fixar, por isso confirme-as nas condições de venda antes de licitar.

⚠️ Sem caução não quer dizer sem compromisso. No e-leilões cada lance é irrevogável e, se o seu for o mais alto acima do valor mínimo quando o leilão fecha, fica obrigado a depositar o preço, com as consequências do art. 825.º do CPC, que por decisão do juiz podem incluir o arresto de bens (Despacho n.º 12624/2015, Anexo I). Não há arrependimento nem cláusula de financiamento. Se vai precisar de crédito, tenha a aprovação tratada ANTES de licitar; mesmo assim, o banco pode recusar financiar um imóvel que não pôde avaliar por dentro.

Quanto se paga de verdade, além do lance?

Ao valor da adjudicação somam-se IMT, Imposto de Selo e registo, e depois as obras. Quanto pesam depende muito do imóvel e do uso: num apartamento de 100.000 € para habitação própria e permanente no Continente o IMT é 0 € e os encargos ficam perto de 1.050 €; numa loja do mesmo valor rondam 7.550 €.

O **IMT** é normalmente o encargo maior, mas nem sempre há IMT a pagar: depende do valor, de ser habitação própria e permanente ou não, de o comprador ter direito ao IMT Jovem e da região (Açores e Madeira têm tabelas próprias). O **Imposto de Selo** é 0,8% do valor (TGIS, verba 1.1). O **registo** da aquisição custa 250 € (RERN, art. 21.º).

A seguir vêm as **obras**. Um imóvel de venda judicial costuma estar desabitado há anos, sem manutenção, por vezes sem cozinha nem canalização. Não se pode ver por dentro na maioria dos casos, por isso o orçamento de obras é uma estimativa, e é onde a maioria dos negócios maus se estraga.

E, se o imóvel estiver ocupado, há um custo que ninguém orçamenta: o **tempo e o processo** de desocupação.

Como funciona a licitação, na prática?

Depende da modalidade. Num leilão eletrónico licita-se online durante um prazo: dias ou semanas, e ganha o lance mais alto no fecho. Numa proposta em carta fechada entrega-se uma proposta única e selada, abrem-se todas na data marcada e ganha a mais alta acima do mínimo.

Num **leilão eletrónico** o valor de abertura é o ponto de partida. No **e-leilões** esse valor é 50% do valor base e o valor mínimo é 85%; os lances entre os dois são licitações condicionais. O incremento mínimo é de 1% ou 10 €, e um lance nos últimos 5 minutos prolonga o fim para 5 minutos depois desse lance, precisamente para evitar arremates de último segundo (Despacho n.º 12624/2015, arts. 2.º e 7.º).

Numa **carta fechada** não se vê o que os outros ofereceram. O valor mínimo é 85% do valor base (CPC, art. 816.º), e uma proposta abaixo dele só é aceite com o acordo do executado, do exequente e de todos os credores com garantia (CPC, art. 821.º).

Se ninguém licitar, a venda fica **deserta**. Segue-se normalmente uma nova venda com valor base reduzido, e é aí que aparecem os descontos maiores, porque o valor mínimo desce sobre um imóvel que já foi avaliado.

Ganhei o leilão. E agora?

Segue-se a adjudicação, o pagamento do remanescente num prazo curto, e depois o título de transmissão que transfere a propriedade. Não há escritura notarial numa venda executiva: o título é emitido pelo tribunal ou pelo agente de execução.

A **adjudicação** é o ato que reconhece a proposta ou o lance vencedor. Numa carta fechada, aceite a proposta, há **15 dias** para depositar o resto do preço (CPC, art. 824.º, n.º 2). Confirma sempre o prazo no anúncio, porque varia com a modalidade.

O **pagamento** é o preço menos a caução já prestada, quando houve caução. ⚠️ Se o preço não for depositado, o agente de execução pode declarar a venda sem efeito e o proponente perde a caução, entre outras consequências previstas no art. 825.º do CPC.

O **título de transmissão** é o documento que se leva ao registo predial. É ele que faz de si o proprietário. Depois disso trata-se do registo, e é nessa altura que se confirma, na certidão permanente, se os ónus foram efetivamente cancelados.

O que é que se deve confirmar ANTES de licitar?

Cinco coisas, todas verificáveis sem visitar o imóvel: os ónus registados, a ocupação, as dívidas ao condomínio, a área e a descrição predial, e o valor de mercado real da zona.

**Ónus e encargos**, a certidão permanente do registo predial diz o que está inscrito: hipotecas, penhoras, servidões, usufrutos, direitos de preferência. O anúncio de venda diz quais subsistem à venda e quais são cancelados. É a diferença entre comprar uma casa e comprar uma casa com a dívida de outra pessoa.

**Ocupação**: se o imóvel está habitado, por quem e a que título. Um arrendamento anterior à penhora pode manter-se depois da venda. Um ocupante sem título tem de ser retirado por via judicial, o que leva tempo e custa dinheiro.

**Dívidas ao condomínio**: o Código Civil atribui cada dívida a quem era proprietário quando ela devia ter sido paga, salvo se o comprador a aceitar expressamente na escritura (art. 1424.º-A). Como a regra foi escrita para vendas voluntárias e a sua aplicação a uma venda executiva não está assente, peça ao administrador a declaração de dívida e leia as condições de venda.

**Área e descrição predial**: a caderneta predial e a certidão nem sempre batem certo com o que está no anúncio. Uma divergência de área ou uma obra não legalizada é um problema que passa para si.

**Valor de mercado**: o valor base de uma venda judicial não é uma avaliação de mercado, é um valor processual. Comparar o custo total real com o €/m² mediano da zona é a única forma de saber se o desconto é real.

O Relatório Licito faz exatamente esta verificação: lê os documentos do processo, resume os ónus e as ações pendentes, estima o valor de mercado a partir da referência do INE para a zona, e calcula o custo total real.

Vale a pena comprar em leilão?

Vale quando o desconto sobrevive ao custo total real e aos riscos verificáveis, e não vale quando se compra só pelo valor base. A diferença entre os dois casos é diligência prévia, não sorte.

O perfil de quem ganha dinheiro em leilões é consistente: compra abaixo do valor de mercado com margem para obras, verifica os ónus antes de licitar, tem o dinheiro disponível para o prazo de 15 dias, e não licita acima do seu teto por competitividade.

O perfil de quem perde também: licita sobre o valor base sem somar IMT e obras, descobre depois que o imóvel está ocupado, ou não consegue depositar o preço no prazo e sofre as consequências do art. 825.º do CPC.

⚠️ Uma última nota honesta: nem tudo o que está em leilão é uma oportunidade. Muitos imóveis estão lá por serem difíceis de vender no mercado normal. O desconto compensa o risco: não é dinheiro grátis.