Impostos e custos num leilão de imóvel: IMT, Imposto de Selo e o resto

Que impostos se pagam ao comprar em leilão?

Os mesmos de uma compra normal: IMT e Imposto de Selo, ambos a cargo do comprador e ambos devidos antes da emissão do título de transmissão. Uma venda judicial não tem regime fiscal próprio.

O **IMT** — Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis — é o encargo maior. É progressivo por escalões e a taxa depende do fim a que o imóvel se destina.

O **Imposto de Selo** é 0,8% sobre o valor, sem escalões, sem isenções por habitação própria e sem mínimo.

⚠️ A base de incidência é o **maior** entre o valor da transmissão e o valor patrimonial tributário (VPT) do imóvel. Num leilão em que se arremata bem abaixo do VPT, os impostos são calculados sobre o VPT — o que apaga parte do desconto e é um erro de cálculo comum.

Como funcionam os escalões de IMT?

Por escalões progressivos, como o IRS: cada fatia do valor é taxada à sua taxa e depois aplica-se uma parcela a abater. Não é uma taxa única sobre o total.

Há duas tabelas para prédios urbanos habitacionais no Continente: **habitação própria e permanente** (mais favorável, com isenção até um limite) e **habitação secundária ou arrendamento**. Madeira e Açores têm tabelas próprias, mais baixas.

Fora da habitação as taxas são fixas: **6,5%** para outros prédios urbanos (comércio, serviços, armazéns) e **5%** para prédios rústicos.

⛔ Os escalões são atualizados quase todos os anos no Orçamento do Estado. Confirme sempre a tabela do ano da transmissão no Portal das Finanças antes de fechar contas — a tabela abaixo é indicativa e a calculadora do Licito usa os valores em vigor.

O que são os emolumentos e os registos?

São os custos administrativos de titular e registar a compra. Numa venda judicial rondam algumas centenas de euros e, ao contrário dos impostos, quase não variam com o valor do imóvel.

Numa venda executiva **não há escritura notarial**: a propriedade transmite-se pelo título de transmissão emitido no processo. Isso poupa os honorários do notário face a uma compra normal.

Fica o **registo predial** da aquisição, que é obrigatório e tem um emolumento fixo, e podem ainda existir custos de cancelamento de ónus e de certidões.

Numa venda de leiloeira privada há normalmente uma **comissão da leiloeira**, frequentemente entre 5% e 10% sobre o valor da arrematação, e essa comissão soma-se ao preço. Está nas condições de venda — leia-as antes de licitar, porque muda o resultado da conta de forma significativa.

Como se calcula o custo total real?

Soma-se ao lance o IMT, o Imposto de Selo, os emolumentos e registos, a comissão da leiloeira quando existe, e a estimativa de obras. Esse total é o que se deve comparar com o valor de mercado — nunca o valor base.

Um exemplo com números redondos: um apartamento arrematado por **100.000 €** como habitação própria e permanente no Continente paga cerca de 1.000 a 5.000 € de IMT consoante o escalão, 800 € de Selo e ~500 € de emolumentos e registos. Está-se em ~105.000 € antes de tocar no imóvel.

Se a reabilitação interior custar 25.000 €, o custo total real é **~130.000 €**. Comparar isso com o valor base de 100.000 € dá a ilusão de um desconto de 0%; comparar com o valor de mercado da zona é que diz se o negócio existe.

A calculadora de custo de licitação do Licito faz esta soma, e a calculadora de ROI leva-a até ao retorno se a intenção for revender ou arrendar.

Há isenções ou benefícios fiscais?

Há, e podem alterar muito a conta. Os principais são a isenção de IMT na habitação própria e permanente até um limite de valor, e os regimes de reabilitação urbana.

A **isenção de IMT para habitação própria e permanente** aplica-se até um limite de valor atualizado anualmente. Acima desse limite paga-se pela tabela progressiva, e não sobre a totalidade.

A **reabilitação urbana** tem benefícios em áreas delimitadas pelos municípios — isenções ou reduções de IMT e de IMI para imóveis reabilitados. Vale sempre a pena verificar se o imóvel está numa ARU (Área de Reabilitação Urbana), porque em centros históricos é comum e o efeito é grande.

⚠️ Há também **agravamentos**: aquisições por entidades com domicílio em jurisdições de tributação privilegiada pagam taxas agravadas. E a isenção de habitação própria e permanente cai se o imóvel não for afeto a esse fim no prazo legal.

Exemplo completo: três cenários com o mesmo lance

O mesmo lance de 100.000 € produz custos muito diferentes consoante o destino do imóvel e a região. É a razão pela qual não existe uma percentagem única para "os custos de um leilão".

**Cenário A — habitação própria e permanente, Continente.** É o mais favorável: a tabela progressiva de HPP tem isenção até um limite e taxas marginais mais baixas. Some 0,8% de Selo e ~500 € de emolumentos e registos.

**Cenário B — habitação secundária ou para arrendar, Continente.** A tabela é a mesma na estrutura mas sem a isenção inicial, por isso o IMT sobe já no primeiro escalão.

**Cenário C — loja, armazém ou escritório.** Sai da tabela progressiva e entra na taxa fixa de 6,5%, que é aplicada à totalidade do valor. Para valores baixos é bastante mais caro do que a tabela de habitação; para valores altos pode ser mais barato.

⚠️ Em qualquer dos três, se o VPT for superior ao lance, os impostos incidem sobre o VPT. Confirme o VPT na caderneta predial ANTES de licitar — é um número público e muda a conta.

E os custos que não são impostos?

São os que decidem a maioria dos negócios: obras, o tempo até o imóvel render, e as dívidas que acompanham o imóvel.

As **obras** são o maior custo variável. Não se visita o imóvel por dentro na maioria dos casos, por isso o orçamento é uma estimativa — e é onde a maior parte dos maus negócios se estraga.

As **dívidas de condomínio** acompanham a fração e podem ser exigidas ao novo proprietário.

O **tempo** é um custo real: IMI, condomínio, seguros e capital imobilizado enquanto o imóvel está parado — e, se estiver ocupado, o tempo de desocupação.

E, se houver crédito, os **juros** desde a compra até ao arrendamento ou à revenda.